상가 월세 밀렸다고 밤중에 출입문 잠궈버렸어요. 불법 아닌가요?

왜 이런 일이 생겼을까?

“월세가 조금 밀렸을 뿐인데, 다음날 출근하니 상가 문이 잠겨 있었습니다.
문에는 ‘월세 미납으로 영업 정지합니다’라는 종이만 붙어 있었죠.”

이런 경험, 생각보다 흔하다.
상가나 사무실을 임차해 쓰는 소상공인 입장에서,
갑작스러운 잠금 조치는 사실상 영업 불능 상태로 이어진다.
점포 물건도 꺼내지 못하고, 직원들조차 출입이 안 되니
혼란과 손실은 고스란히 임차인 몫이 된다.

그렇다면,
임차인이 월세를 몇 달 연체했을 경우,
건물주가 일방적으로 상가 문을 잠그고 출입을 막는 건 법적으로 가능한 일일까?

 

건물주 마음대로 ‘잠궈도 되는 권리’는 없다

민법상 채권자(여기서는 건물주)는
채무자(임차인)의 계약 위반에 대해 일정한 법적 조치를 할 수 있다.
하지만 그 조치가 직접적인 물리력 행사, 예컨대
도어락 비밀번호를 바꾸거나, 잠금장치를 따로 설치하는 방식으로 이뤄질 경우
→ ‘자력구제(自力救濟)’라고 하며
→ 우리 법은 이를 명백한 불법 행위로 본다.

자력구제란 법원의 절차나 국가 권한을 거치지 않고
자신의 권리를 스스로 회복하려는 모든 행위를 말한다.
민법과 형법은 자력구제를 원칙적으로 금지하고 있으며,
특히 상대방의 점유를 침해하는 방식의 자력구제는
형사처벌의 대상이 될 수 있다.

즉, 임차인이 계약 위반을 했다고 하더라도
건물주가 ‘출입 자체를 막는 방식’으로 대응하는 것은 불법이다.
계약 해지는 별개의 문제지만,
출입 차단은 ‘점유 방해’로 간주되어 민사상 손해배상, 형사상 주거침입죄 또는 재물손괴죄로도 연결될 수 있다.

판례는 뭐라고 말하고 있을까?

법원은 이와 관련한 사건들에서 일관되게 임차인의 점유는 법적으로 보호받아야 한다고 판시해왔다.

서울중앙지방법원 2017가단538132 판결에서는
“임차인의 월세 연체를 이유로 건물주가 출입문 도어록을 교체한 행위는
명백한 불법행위로, 임차인의 영업 손해 및 정신적 피해에 대해 손해배상 책임이 있다”고 판결했다.
이 사건에서 임차인은 2개월 월세를 연체한 상태였고,
건물주는 사전 통보 없이 출입문을 잠궜다.
그로 인해 영업 불능 상태가 발생했고,
법원은 건물주에게 300만 원의 손해배상을 명령했다.

또한, 대법원 2002다36675 판결에서는
“임차인의 점유를 박탈하거나 물리적으로 침해하는 행위는
설령 임대차계약이 해지된 이후라 하더라도, 법적 절차를 거치지 않은 이상
불법행위로 간주된다”고 명확히 판시했다.

이처럼 법원은

• 계약 해지의 정당성과 별개로
• 출입 제한은 절차 없이 불가능하다는 입장을 유지하고 있다.

 

임차인이 반드시 알아야 할 권리와 대응법

건물주의 조치가 불법이라면,
임차인은 어떤 방식으로 대응할 수 있을까?

 

1. 점유 회복 청구
출입이 차단된 경우, 가장 먼저 해야 할 일은
‘점유 회복 가처분’ 또는 ‘점유방해금지가처분’을 신청하는 것이다.
법원은 임차인의 점유가 무단으로 침해되었음을 인정할 경우
즉시 원상복구 명령(출입 허용)을 내릴 수 있다.

 

2. 손해배상청구
영업 중단으로 인한 손실, 고객 이탈, 정신적 피해 등은
민사상 손해배상청구로 보상받을 수 있다.
이때 피해를 입증할 수 있는 매출 내역, CCTV, 문자 기록 등을 확보해두는 것이 중요하다.

 

3. 형사 고소 가능성
출입문을 잠그거나 자물쇠를 부순 행위는
경우에 따라 형법상 주거침입죄, 손괴죄로도 처벌이 가능하다.
특히 ‘공동주거의 점유’로 해석될 수 있는 경우에는
경찰에 형사 고소를 병행하는 것도 가능하다.

이처럼 임차인도 법적으로 충분한 권리를 가지고 있으며,
무조건적인 약자라고 볼 수는 없다.
문제는 대부분의 임차인이 법적 대응 방법을 모른 채,
손해만 보고 넘어간다는 점이다.

 

월세 연체 상황이라면 어떻게 해야 할까?

물론 임차인의 월세 연체는 계약상 명백한 위반이다.
그렇다면 건물주는 어떤 방식으로 대응해야 할까?

 

가장 먼저 할 수 있는 조치는 내용증명 발송을 통한 독촉 및 계약해지 통보다.

민법 제640조에 따르면
“임차인이 2기 이상 차임을 연체할 경우 임대인은 계약을 해지할 수 있다”고 되어 있다.
하지만 해지는 통보로 끝나는 것이 아니라,
명도소송 절차를 거쳐야만 강제적인 퇴거 조치가 가능하다.

 

따라서 건물주는

• 내용증명 발송
• 계약 해지 의사 표시
• 명도소송 제기 및 강제집행 신청
  의 순서대로 법적 절차를 따라야만 정당한 대응이 된다.

무단으로 문을 잠그고 출입을 막는 순간,
법적으로는 오히려 가해자가 되는 상황이 발생할 수 있다는 점을
건물주와 관리인도 반드시 인지해야 한다.

 

자력구제는 권리가 아니다

민사 분쟁에서 감정이 격해지면
“당한 만큼 되갚아주겠다”는 심리로
상대방의 권리를 무시하는 일이 종종 벌어진다.
하지만 법은 그러한 자력구제를 용납하지 않는다.

상가 임대차도 계약이고,
계약의 해지든 손해배상이든 모두 절차를 거쳐야만 법적으로 보호된다.
건물주라 해서 임차인의 점유를 무시해도 되는 권리가 있는 것이 아니고,
임차인 역시 계약 위반을 저질렀다고 하더라도
기본적인 점유권, 재산권, 영업권은 보호받을 수 있다.

결국, 이런 상황에서 가장 큰 피해를 줄일 수 있는 방법은
법적 절차를 이해하고, 빠르게 대응하는 것이다.
감정적으로 맞서기보다
근거를 갖추고 절차대로 움직이는 것,
그것이 권리를 지키는 가장 강한 방식이다.

 

건물주의 대응, 감정 아닌 절차로 해야 하는 이유

임대인 입장에서 임차인의 월세 연체는 재산권 침해로 다가올 수 있다.
장기간 임대료를 받지 못하면서도 매달 관리비, 세금, 대출이자를 감당해야 하는 상황이라면
화가 나는 것도 당연한 일이다.
하지만 그렇다고 해서 감정적으로 대응하거나
‘잠금’, ‘강제 퇴거’ 같은 자력구제에 나서면
오히려 법적 책임까지 떠안게 된다.

특히 임대차계약 해지 자체는 민법상 임대인의 권리지만,
그 권리를 직접 집행할 수 있는 권한은 없다.

법원은 오직 판결문과 집행권원을 근거로 강제집행을 허용하기 때문에,
점유 침탈이나 일방적 봉쇄는
결국 민사상 손해배상 책임, 형사처벌 가능성까지 열어두는 위험한 수단이 되는 셈이다.

실무에서는 임대인이 성급하게 대응했다가

• 임차인의 영업손실 손해배상
• 건물주 본인의 형사입건
• 계약 해지 무효 소송
  등 예상치 못한 법적 리스크에 휘말리는 경우가 많다.

따라서 임대인이라면
단기적인 감정 해소보다는
법적 절차를 통한 계약 해지와 명도 소송이라는
정공법을 선택해야
시간이 걸리더라도 안전하고 확실하게 임차인과의 분쟁을 정리할 수 있다.

 

법령 및 판례 출처

구분내용

민법 제209조	자력구제의 제한, 점유침탈 금지 원칙
민법 제640조	차임 연체 시 임대인의 계약 해지권
형법 제319조	주거침입죄: 사람의 점유 공간에 무단 침입 또는 제한
서울중앙지방법원 2017가단538132	도어록 무단 교체는 불법행위, 손해배상 인정
대법원 2002다36675	계약 해지 이후에도 무단 점유 침해는 불법행위