전세 기간 중 집주인 바뀌면 계약은 어떻게 되나요?

“새 집주인이라서 모르겠대요”… 정말 괜찮을까?

전세 기간 중 집주인이 바뀌는 일은 생각보다 흔하다.
매도나 상속, 증여 등 다양한 사유로 집의 소유권이 변경되면
새로운 소유자가 등장하게 되는데, 이때 가장 불안해지는 건 세입자(임차인)의 권리다.

“기존 집주인과 계약했는데, 새 집주인이 계약 내용을 인정 안 해요.”
“보증금은 전 집주인에게 줬는데, 새 집주인에게 다시 얘기하라고 하네요.”
“나가달라는 얘기까지 들었어요… 이거 위법 아닌가요?”

이처럼 실제 현장에서는 소유주 변경을 이유로 전세 계약의 권리를 무시하거나,
보증금 반환을 회피하려는 사례가 발생하곤 한다.
그렇다면 법적으로 전세 계약은 그대로 유지되는 걸까, 새롭게 갱신해야 하는 걸까?

 

집주인이 바뀌어도 전세 계약은 자동 승계된다 

전세 계약 중 소유자가 바뀌더라도 임차인의 권리는 자동으로 새 소유자에게 이전된다.
이는 단순한 관행이나 배려가 아니라, 법적으로 강력하게 보장된 권리다.

가장 중요한 법적 근거는 다음과 같다:

 

민법 제450조

“채권의 양도는 채무자에게 통지하거나 채무자가 승낙을 함으로써 제3자에게 대항할 수 있다.”
이는 임대인의 지위가 이전될 경우, 임차인은 새로운 소유자에게 임대차계약의 효력을 주장할 수 있다는 뜻이다.

 

주택임대차보호법 제3조 제1항

“임차인은 대항요건을 갖춘 경우, 그 임대차는 그 뒤에 주택의 소유권을 취득한 사람에 대하여도 효력이 있다.”
즉, 임차인이 입주 + 전입신고를 마친 경우,
새 집주인에게도 동일한 조건의 임대차계약이 그대로 유지되며,
추가적인 계약 체결이나 동의는 필요하지 않다.

 

여기서 중요한 실무적 오해 정리

1. “나는 이 사람과 계약한 적이 없다.”
→ 관계없다. 임대인의 지위는 법적으로 자동 승계되므로, 새 집주인은 계약 당사자로 간주된다.

2. “보증금은 전 집주인이 받았으니 거기서 받아라.”
→ 불가능하다. 현재 소유자가 보증금 반환의무자이며,
전 집주인이 잠적했거나 연락 두절되어도 새 집주인에게 반환 청구 가능하다.

3. “소유권 이전되었으니 전세계약도 갱신해야 한다.”
→ 갱신할 필요 없다. 기존 계약 기간은 그대로 유효하며,
계약서에도 ‘임대인의 지위가 변경되더라도 계약은 존속한다’는 조항이 포함되는 것이 일반적이다.

 

부동산 실무에서 발생하는 사례

• 아파트가 경매로 낙찰되어 새 소유자가 생긴 경우
• 부모 소유 주택을 자녀 명의로 증여한 경우
• 집이 팔리고 잔금일에 새로운 소유자로 등기 변경이 완료된 경우

이 모든 경우에, 임차인이 대항요건(입주 + 전입신고)을 갖추고 있었다면
새 소유자도 임차인의 권리를 인정해야 하며,
그 의무를 거부하면 민사소송 또는 지급명령 대상이 될 수 있다.

 

집주인이 바뀐 후 보증금 반환, 어떻게 해야 할까?

전세 계약이 종료되었을 때, 가장 큰 쟁점은 보증금을 누가 돌려주는가이다.
일반적으로 임대차보호법과 판례는 아래와 같이 정리된다.

 

원칙: 현재 소유자 = 보증금 반환의무자

집이 매도되었거나 증여되었다면, 그 소유권은 새 집주인에게 귀속된다.
따라서 법적으로는 새 집주인이 보증금 반환의무자가 된다.
이는 전세권 등기 유무와 상관없이 적용된다.

 

판례 – 대법원 2004다25877

“주택 소유자가 변경된 경우, 임대인의 지위도 함께 승계되며,
보증금 반환 채무도 새로운 소유자에게 귀속된다.”

 

예외: 임대차 계약서에 특약이 있는 경우

 

만약 계약서에

• “보증금 반환은 전 소유자가 책임진다”
• “임차인은 소유자 변경에 따라 자동 퇴거한다”
  와 같은 조항이 있다면 효력 여부가 문제될 수 있다.

하지만 이런 조항도 대부분의 판례에서는
“임차인의 주거 안정과 임대차보호법의 취지에 반한다”며
무효로 판단하는 경우가 많다.
따라서 이런 특약은 사실상 집주인의 책임 회피 수단으로 볼 여지가 크다.

 

실제 사례 – 보증금 반환 요구에 “내가 준 게 아니다”는 집주인

임차인이 계약 만료 후 이사를 준비하며 보증금 반환을 요청했으나,
집이 이전에 매도되어 새 집주인이 “나는 당신과 계약한 적 없다”는 이유로 지급을 거부함.
→ 법원은 “새 소유자는 임대인의 지위를 승계한 자”라며

새 집주인에게 보증금 반환 책임을 인정하고,
지급 지연에 따른 이자까지 포함한 금액의 지급을 명령함.
(서울중앙지법 2019가단305128)

 

세입자가 반드시 확인해야 할 보호요건 

집주인이 바뀌더라도 세입자가 법적 보호를 받기 위해서는
반드시 다음 세 가지 요건을 모두 갖춰야 한다.
이 세 가지는 주택임대차보호법에서 말하는 ‘대항력’과 ‘우선변제권’의 핵심 조건이다.

 

1. 실제 입주

입주란 단순히 계약서에 서명하고 열쇠를 받는 것을 의미하지 않는다.
실제로 짐을 들여 거주를 시작해야 대항력의 첫 요건이 성립된다.
입주하지 않은 상태에서 전입신고만 되어 있어도,
법원은 “실제 점유가 없는 상태에서는 대항력을 갖췄다고 보기 어렵다”고 판단할 수 있다.

팁: 전세 입주 당일 사진이나 관리비 납부 내역 등 입주의 증거를 남겨두는 것이 좋다.

 

2. 전입신고

전입신고는 ‘이 집에 실제 거주 중인 사람입니다’라는 공적 기록의 등록 행위이다.
주민센터에 가서 주소지를 변경하는 절차이며,
등기부 등본에 기록되지는 않지만 임대차계약의 효력을 외부에 알리는 수단이 된다.

유의사항:

• 전입신고는 주민등록지와 임대차계약서의 주소가 완전히 일치해야 한다.
• 오타, 호수 누락 등으로 전입신고가 무효가 되면 대항력도 인정되지 않는다.

3. 확정일자

확정일자는 ‘이 날짜에 계약이 존재했음을 공적으로 인정한다’는 뜻이다.
주민센터나 인터넷 등기소를 통해 받을 수 있으며,
**보증금에 대한 우선변제권(=경매 시 먼저 받는 권리)**의 핵심이다.

대항력만 있으면 계약은 유지되지만,
우선변제권이 없다면 집이 경매로 넘어갔을 때 보증금 일부도 못 받을 수 있다.

팁: 확정일자는 입주와 전입신고를 마친 직후 바로 받는 것이 가장 안전하다.

 

세 가지 모두를 갖춘 상태에서
등기부등본상 소유자가 바뀌더라도,
세입자는 법적으로 전혀 불이익을 받지 않는다.
이는 단순한 우선권을 넘어, 임차권 자체의 효력을 보호받는 법적 장치다.

 

소유자 변경에 흔들리지 않는 임차인의 권리

전세 기간 중 집주인이 바뀌더라도
임차인의 권리는 변경되지 않고 그대로 유지된다.
이는 단순한 관행이 아니라,
민법과 주택임대차보호법으로 보장된 명확한 법적 권리다.

 

그리고 세입자가 보호요건을 충족한 경우,
새 소유자는 임대인의 지위와 책임을 당연히 승계하며,
그로 인해 발생하는 보증금 반환, 계약 존속, 관리 의무 등 모든 법적 책임 역시 함께 승계된다.

따라서 “집주인이 바뀌었으니 계약은 무효”라는 식의 주장은 법적으로 성립되지 않으며,
오히려 세입자가 더 당당하게 권리를 주장할 수 있는 상황이다.

 

중요한 것은 계약 체결 직후부터

전입신고
확정일자
계약서 보관
소유권 변경 여부 확인(등기부 열람)

이 네 가지를 철저히 관리하는 것이다.

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법령 및 판례 요약

구분내용

적용 법령	민법 제450조 – 채권양도의 대항요건 민법 제535조 – 계약의 당사자 변경 주택임대차보호법 제3조 – 대항력 및 임대차 효력 유지
주요 판례	대법원 2004다25877 – 소유자 변경 시 임대인의 지위 및 보증금 반환 책임 승계 인정 서울중앙지법 2019가단305128 – 새로운 집주인에게 보증금 지급 명령 서울서부지법 2020가단19305 – 특약에 의한 책임 회피 인정 안됨